こんにちは、おれなです。
私は『持ち家 or 賃貸』、『マンション or 一戸建て』、『新築 or 中古』などをそれぞれ比較検討し、将来的には（10年前後）売却するか賃貸に出すことを念頭に2020年に新築マンションを購入しました。
各比較検討については以下の記事をクリックしてご参照ください
この記事では、できるだけ価格が下がりにくい or 賃貸に出しやすいマンションを選ぶために注目したポイントをご紹介したいと思います。
注目したポイントはやや多いですが以下7つです。
注目したポイント7つと解説
周囲の中古マンションの成約価格や家賃相場
新築マンションはドアを開けた瞬間に中古マンションとなり、販売に関わった人件費や広告費分の価格が下落すると言われています。
また、新築/中古どちらで購入したに関わらず年数が経つにつれても価格は下落していきます。
しかしこれはあくまでも一般論で、結局は各物件の立地などの条件で変わります。
- 間取り
- 広さ
- 築年数
- 駅からの距離
などで坪単価を比較することで、今後の物件価格の推移をイメージすることができます。
不動産会社に頼めば周辺マンションの情報を教えてくれるよ
また、家賃相場に関してはSUUMOなどで簡単に調べることができます。
駅からの距離
一般的に駅からの距離が遠くなるほど坪単価が下落していきます。
下落幅は各地域によって変わりますが、どの地域でも駅から離れるほど坪単価が下落するのは共通のようです。
また、人口減少が続きマンションが供給過多になるとも言われていますが、空きが出るのは駅から遠い物件からで駅に近い物件の需要は維持されると考えられます。
周囲の再開発計画
さまざまな施設が充実し街全体が活性化すれば価格の上昇が期待できます。
また、街の魅力度やネームバリューが上がり居住希望者が増加すれば、賃貸需要も増加すると考えられます。
ただ、再開発には区画整理的なものから商業施設の導入を伴う大規模な街の利便性向上を狙うものまで様々なので、内容や時期などを詳しく確認することをオススメします。
ハザードマップ
各自治体によりますが、例として以下のようなハザードマップがあります。
- 津波ハザードマップ
- 浸水ハザードマップ
- 土砂災害ハザードマップ
- 液状化マップ
例えば、津波/浸水ハザードマップでは地震による津波や豪雨による浸水被害を受ける可能性があるのか、その場合の被害（浸水の高さなど）はどれほどなのか確認できます。
各自治体のwebページで確認できるよ
周囲の建物の耐震基準
建物の耐震基準は法律により決められており、1981年に新耐震基準が施行されました。
旧耐震基準
震度5程度の中規模の地震で大きな損傷を受けないこと
新耐震基準
中地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、震度6程度の大規模な地震で建物の倒壊や損傷を受けないこと
駅近の物件は古い建物を取り壊して新たに建てられたものがほとんどで、周囲には旧耐震基準で建てられた建物があるかもしれません。
万が一大きな地震があった場合、周囲の建物が一部崩れてきたり倒れてきたりするとマンションの価格を大きく下げるかもしれないので、確認することをオススメします。
これも不動産会社にお願いすれば調べてくれるよ
間取り/広さ
住む街によってその街に住みたい層（単身者、DINKs、ファミリーなど）が変わります。
売却や賃貸を考えているのであれば、ある程度需要がありそうな間取り/広さの部屋を購入することをオススメします。
参考 | おれな家では
探した当時はテレワーク普及前で都心の物件を探しており、ファミリー層よりも広めの一人暮らし~子無し夫婦 (~子供一人家庭)がターゲットになると判断しました。
我が家自体も子無し夫婦で、夫婦それぞれの個室は特に必要なかったので1~2LDK, 60m2前後で探しました。
戸数あたりのエレベーター数
テレワークが進んだためコロナ禍以前よりは重要度が下がったかもしれませんが、戸数あたりにエレベーターが何基あるかも重要です。
不動産会社から聞いた目安は『70戸数に1基』でした。
ただ調べていると『50戸数に1基』や『100戸数に1基』という話もあったよ
また、戸数あたりのエレベーター数が多くてもマンションの階数が多ければ待つ可能性も高まるので、階数も考慮した方がいいと思います。
参考 | 14階建て、70戸数に1基の実情
個人的な感想ですが、コロナ禍前の通勤が当たり前だった頃は、朝夕にエレベーターがなかなか来なかったり満員で見送ることが度々ありました。
通勤で急いでいる時に待たされるのは結構ストレス
新しい生活様式になってからは出退勤のエレベーター利用が減った代わりに、Uberや宅配業社のエレベーター利用が増えたかと思いますが、満員で見送るようなことはほとんどなくなりました。
最後に
今回7つのポイントを上げましたが、すべてで満足できるマンションにはなかなか出会えないと思いますし、新築/中古に関わらず良い物件はすぐに売れてしまいます。
ご自身の中で事前にある程度の優先順位を付けてマンション選びをして下さい。
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